优选策略中信证券：积极迎接房地产的新周期

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　中信证券研究文|陈聪张全国陈兆儒刘东航

　　最近几个月，一线城市租金环比上涨，且受益于政策措施，越来越多的二手项目实现了供平过租。一线城市的这种情况，十分类似于香港2024年底的情形，是房价见底的强烈信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。

　　▍供平过租是衡量房价见底的重要指标。

　　供平过租是指购房月供金额低于租金的现象，是房价底部重要支撑。根据七普数据，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，其中城市中占比为25.6%，租房居住家庭是潜在的购房群体，一旦租房消费中租金高于月供，将推动租客进入买房市场，进而推动房价的企稳回升。香港在2024年底实现了局部的供平过租，2025年3月之后房价进入了止跌回升的通道。

　　▍828按揭期限拉长及929财政贴息，进一步推动全市场逐渐走向供平过租。

　　8月28日，按揭期限从30年增加到40年；9月29日，以中央财政为主，对于首次置业群体购置中小面积低总价房屋贴息一个百分点。按照冰山指数的统计，以总价150万元房屋、100万元的商业贷款金额测算，在补贴期限内，月供相当于租金的比例，从125%逐步下降到9月新政之前的106%，并在9月之后进一步下降到90%。当然，这是一种比较理想的情况，更低的首付比例之下，或者补贴退坡之后，仍然无法实现供平过租。一些租金回报率较低的大城市，还尚未完全实现供平过租。

　　▍租金环比趋于上涨的一线城市，局部性实现供平过租，并非常临近整体供平过租。

　　供平过租预示着房价见底的前提，是租金环比趋于上升。《证券日报》转引贝壳研究院数据，7月份50个城市住宅租金环比涨幅有所扩大，其中北上深的平均租金已经连续5个月环比上涨，目前北上广深的租金收益率分别达到2.15%，2.11%，2.21%和1.97%，50个城市租金收益率则达到2.8%。按照这个租金回报率测算，享受贴息的商贷（按照150万元房屋总价以及100万元贷款算），月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。从整体而言，考虑贴息，北上广深已经临近整体性供平过租，局部楼盘实现了供平过租，接近2024年年底香港出现的情况。

　　▍8月的供给侧收缩已经初现成效，预计9月需求侧政策将进一步提振市场。

　　根据我们的跟踪，2026年9月，72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，高于6、7、8月份11.7%、10.6%、14.1%的同比增长。929以来，我们跟踪的同样本数据显示，9月30日和10月1日的单日成交量同比分别为31.7%和37.4%，市场有进一步趋向活跃的态势。

　　▍风险因素：

　　不少中小城市尽管已经实现了供平过租，但租金仍有下降趋势，未必是房价见底的信号；贴息毕竟有范围限制，在贴息范围之外的房屋，仍然距离供平过租有一定的距离；开发商短期业绩下行的风险。

　　▍投资策略：

　　以一些城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。我们建议投资者积极迎接房地产的新周期，看好开发类公司和龙头经纪企业。

Recent Key Reports Recap

— 近期报告回顾 —

]article_adlist-->房地产行业重大事项点评—开启中国房地产市场的新周期

房地产开发行业重大事项点评—释放需求，提振价格

商业地产行业2026年中报总评—把握稀缺资源，关注运营能力

房地产开发与服务行业2026年中报总评—向新而生

房地产开发与服务行业2026年8月行业数据点评—需求增长的中继站，供给下降的新起点

现房销售改革系列报告之五—楼市复苏路线图预测

现房销售改革系列报告之四—处置不良资产速度可能加快

现房销售改革系列报告之三—土地市场会如何演变？

现房销售改革系列报告之二—寻找又快又好的建设力

现房销售改革系列报告之一—定制化，精品化和去制造业化

]article_adlist-->关于我们

]article_adlist-->中信证券研究网站：

https://research.citics.com

添加权限请联系您的对口客户经理

]article_adlist-->中信证券研究服务小程序：

中信证券研究服务

添加权限请联系您的对口客户经理

]article_adlist-->免责声明

本文节选自中信证券研究部已于2026年10月2日发布的《房地产行业跟踪点评—供平过租的重要信号》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

]article_adlist-->本资料所载的证券市场研究信息是由中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）的研究部编写。中信证券研究部定位为面向专业机构投资者的卖方研究团队。通过微信形式制作的本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发行为。中信证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅人视为中信证券的客户。若您并非中信证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，应首先联系中信证券机构销售服务部门或经纪业务系统的客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能会带来的风险或损失，在此之前，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅！感谢您给予的理解和配合。若有任何疑问，敬请发送邮件至信箱kehu@citics.com。

重要声明：

]article_adlist-->本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。

]article_adlist-->

]article_adlist--> 新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。